Este artículo tiene como objetivo orientar a los lectores sobre los aspectos jurídicos a cuidar en la compra de una casa. Enseñar las razones por las cuales se debe otorgar este contrato en escritura pública.
Muchos tenemos algún conocido que ha tenido problemas legales por no tener las escrituras de su vivienda. Al respecto, nos gustaría aclarar un par de cuestiones y dudas que pueden surgir sobre este tema.
En esta profesión, desde la práctica de la abogacía, las preguntas de clientes o familiares e incluso en las aulas de la universidad se escucha: “Oiga Lic. y ¿Pa’ que sirve eso de la escritura?’” “¿Si pierdo mi escritura pierdo mi casa?”. Por ello, nos dimos la tarea de hacer este breve artículo para abordar de manera sencilla estas dudas.
Existe poco conocimiento o poca divulgación sobre lo que implica tener una escritura. La pregunta se mantiene ¿Por qué los abogados, notarios, jueces recomiendan que ciertos contratos se celebren en escritura pública? Para ello, debemos de responder ¿Qué es una escritura pública?
¿Qué es la escritura pública?
La escritura pública, se refiere a la forma que tiene un contrato. ¿A qué nos referimos con esto de forma? La forma es la manera en la que queda expresada la voluntad de las partes de un contrato. Por ejemplo, los contratos se pueden celebrar por acuerdo verbal, (los llamados “tratos de mano”) en escrito privado firmado por los contratantes, escrito privado firmado con la asistencia de dos testigos y por escritura pública.
La escritura pública es el documento (instrumento notarial) que contiene cualquier especie de contrato, (convenio, acta, etcétera… ) y que se firma frente a un notario público. Es importante saber que estos actos en los que el notario da fe, gozan de una presunción de ser ciertos. Cualquier contrato puede ser celebrado en escritura pública o de las otras formas que mencionamos, sin embargo, tratándose de compra de inmuebles es necesario sea por esta última.
¿Por qué al comprar una casa se debe de escriturar?
Como ya hemos visto, la escritura es la forma más segura de celebrar un contrato. Por eso mismo, es conveniente que se hagan compras, que le resulten significativas, de esta manera. Es, vamos a decir, un blindaje que se le pone al contrato, para que quede perfectamente claro qué, con quién, cómo y cuándo se contrata, asimismo, el notario se asegurará de que no exista ningún problema con el inmueble que usted está adquiriendo.
Por otro lado, al ser celebrado mediante escritura pública tiene la posibilidad de que el acto sea inscrito en el Registro Público de la Propiedad, generando los efectos del mismo: publicidad, proteger su derecho ante terceros y generar certeza jurídica. Así, no dando lugar a la duda de que usted es el legítimo propietario.
Aunado a lo anterior, hay una razón legal para hacerlo de esta manera y es que el Código Civil para la Ciudad de México (aún se denomina así la ley) ordena lo siguiente:
Artículo 2,320. Si el valor de avalúo del inmueble excede de trescientos sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente en el momento de la operación, su venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto por el artículo 2317.
Esa cantidad que refiere el artículo equivale aproximadamente a $33, 000.00. (TREINTA Y TRES MIL PESOS 00/100 M.N.). Todo lo que esté por encima de esa cantidad debe de constar en escritura pública de manera obligatoria y sin la posibilidad de renunciar a esta disposición.
¿Qué pasa si no se celebra en escritura pública?
La razón principal por la que se recomienda escriturar, es porque el no hacerlo equivale en muchos casos a la inseguridad jurídica, es decir, la duda de la autenticidad del contrato y del contenido del mismo.
Si no se tiene escritura pública no se puede inscribir el título de propiedad en el Registro Público de la Propiedad y en consecuencia no se generan los efectos de publicidad ni se protege su derecho ante otras personas.
Aquí, querido lector se preguntará ¿Para qué busca adoptar una situación de máxima certeza jurídica respecto al contrato que celebra? Es que, en caso de controversia, es más probable obtener una sentencia favorable respecto al derecho cuestionado porque la escritura pública tiene valor probatorio pleno en juicio.
Por otro lado, el Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, así como los fallos de los tribunales establecen que, en caso de duda, el mejor título será el que esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Si no está inscrito el contrato en dicho registro, prevalecerá el título de mejor calidad, en este caso los que sean celebrados mediante escritura pública. Siendo de la misma calidad prevalecerá el primero en ser celebrado.
¿Qué pasa si pierdo la escritura?
Por último y bastante menos importante ¿Qué pasa si usted pierde su escritura? Nada, realmente nada. No afecta su derecho, por perder la escritura. Esto es así porque a usted lo que le expida el notario sólo es una copia certificada del contrato otorgado en escritura, el documento original “la matriz” se queda en los libros de la notaría. Así que, si usted extravía la escritura, si su hijo la usó para hacer un avioncito, se la comió el perro o lo que sea, no pasa nada, solicite al notario o, en su caso, al Archivo General de Notarías que le expidan otra.
Autores:
Alejandro Guzmán Tapia
Oscar Santana Zúñiga
